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退房的情形包括哪些?退房有哪些注意事项?

2021年02月26日09:32   来源:房天下

  购买自然是要建立在双方协商一致的基础上,不能出现强买强卖的情况。但大家也发现了,在双方签订了之后,可能购房者会出现反悔的情况,于是就想要退房。对此,我国法律中也规定了一些可以退房的情形,下面请跟随小编一起继续了解吧。

  一、退房的情形包括哪些

  1、主动违约型。很多购房者提出退房,主要是根据《市》第七条的规定。该条规定,购房者应当按合同约定及时付款,若逾期付款应承担,逾期超过一定期限的,开发商有权,要求违约者承担一定比例的违约金。于是,这些购房者主动违约,迟延或者拒绝付款,造成违约事实。如此推理:既然他们违约了,开发商就应该扣除约定比例的违约金后,允许他们退房。而时下预售合同通常约定的违约金比例为1%—3%,这相对于房价下跌的比例对购房者来说是可以接受的。

  2、“不可抗力”型。有一些购房者提出退房,引用了“不可抗力”这个法律概念。其理由是国家宏观调控,政策与他们购房时发生了变化,他们因为购买了多套房屋而无法获得这些房屋的贷款,因此无法履约。而银行政策的变化,非他们主观能够控制,属于“不可抗力”,因此他们没有错,开发商应该退房。以此类推,他们提出的“不可抗力”还有变化、家庭经济困难等等。

  3、“无需理由”型。这类退房者认为,因为他们购买的是期房,只要房子还没造好,就不能办理手续,而没有办出他们的小产证前,房子就是开发商的。因此,只要他们愿意承担,开发商就应当同意退房,根本无需任何理由。

  二、退房有哪些注意事项

  1、购房者违约,开发商可以选择是否要行使。《上海市商品房预售合同》第七条所规定的合同解除权的行使主体是开发商,而不是违约的购房者。因此,购房者违约后,开发商可以根据实际情况进行选择,开发商可以要求购房者退房,追究他们的违约金;当然也可以要求购房者继续履行合同。

  2、无法贷款或贷款不足并不是“不可抗力”。法律意义上的不可抗力是指不能预见也无法预见、不能克服也无法克服的客观情况,主要是指自然灾害、战争等。而贷款问题显然不是这样,它有着复杂的主观因素,比如购房者故意不提供银行要求的收入证明的材料,当然就无法贷款了。而且,目前大部分的预售合同都有如果贷款不足,应在一定时间内以现金的形式补足的约定,这更加说明了贷款问题并不能成为一种“不可抗力”。

  3、期房进行了预告登记就是一种“准物权”。根据上海目前的房地产登记条例,预售合同签订后,双方应当到房地产交易中心办理预告登记手续。这时,购房者就拥有了这套房地产的“准物权”,某种意义上说,这套房子已经不是开发商的了。因此,任何一方要退房,都要双方前往交易中心办理“撤销登记”,并不是想退就退这么简单的。

  从法律角度来讲,虽然允许购房者退房,但此时退房也会受到限制,而不是随便想退房就可以退房,这样会给开发商利益造成损害,同时也不利于交易的安全、稳定。通常购房者要退房的,要么需要满足法律中关于退房的情形,那么与开发商协商一致,当然要是违约退房的话,则就要承担相应的法律责任。

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